Як рахує калькулятор
Орендна плата за пай — це платіж, який орендар вносить власникові за користування ділянкою згідно з договором (ч. 1 ст. 21 Закону «Про оренду землі»). Для приватної землі розмір, умови й строки виплати встановлюють сторони (ч. 2 ст. 21), тож калькулятор бере їх із вашого договору. Найчастіше плату записують одним із двох способів.
Відсоток від нормативної грошової оцінки (НГО). Калькулятор множить НГО ділянки на коефіцієнт індексації і на відсоток з договору. НГО можна ввести за всю ділянку або за один гектар — тоді ще й площу. НГО земель, зокрема паїв, щороку на 1 січня індексується (п. 289.2 ПКУ), тож у договорах зазвичай пишуть «відсоток від НГО з урахуванням індексації». Чи так у вашому — перевірте: для приватного паю це умова договору, а не пряма вимога кодексу.
Тверда сума в гривнях. Тоді калькулятор бере суму з договору і, якщо ви вказали індекс, збільшує її на нього. Закон вимагає рахувати орендну плату з урахуванням індексів інфляції, якщо договір не передбачає іншого (ч. 3 ст. 21). Якщо ви введете й НГО, калькулятор покаже, скільки відсотків НГО становить ваша плата, і перевірить мінімум для бази податку.
Плату натурою — зерном, борошном, олією — закон дозволяє лише за згодою сторін і за грошовим еквівалентом вартості товарів за ринковими цінами на дату виплати (ст. 22). Такий дохід ПКУ оподатковує інакше: вартість продукції множать на коефіцієнт п. 164.5, тож ПДФО виходить більшим. Калькулятор цього не рахує — він для плати грошима.
Податки, які утримує орендар
Коли орендар — підприємство або ФОП, він є податковим агентом власника паю (пп. 170.1.1 ПКУ). Він сам утримує податки під час нарахування чи виплати плати й перераховує їх до бюджету, а власник отримує решту.
| Що утримують | Ставка | Від чого | Норма |
|---|---|---|---|
| ПДФО | 18 % | орендна плата, але не менше мінімального платежу | пп. 170.1.1, 170.1.4, п. 167.1 ПКУ |
| Військовий збір | 5 % | та сама сума | пп. 1 пп. 1.2 і пп. 1 пп. 1.3 п. 16¹ підрозд. 10 розд. XX ПКУ |
| Разом | 23 % |
Тому на руки зазвичай виходить 77 % нарахованої плати. Якщо орендар — звичайна фізична особа, не підприємець, податок власник нараховує й сплачує сам щокварталу і показує в річній декларації (пп. 170.1.5).
Чи є мінімальна орендна плата за пай
Чесна відповідь — у законі про оренду землі немає. У чинній редакції ст. 21 цього закону мінімального розміру не встановлено: розмір плати за приватну землю — справа домовленості сторін. Межі, які часто цитують, — не менше земельного податку і не більше 12 % НГО — записані в ст. 288 ПКУ, але вона стосується лише земель державної і комунальної власності: саме так кодекс визначає орендну плату для свого розділу XII (п. 14.1.136).
Водночас податковий кодекс каже, що база ПДФО з оренди паю — плата з договору, але не менше мінімальної суми орендного платежу, встановленої законодавством з питань оренди землі (пп. 170.1.1). Ні кодекс, ні закон про оренду землі такої суми для паїв не називають. Єдине число — у ст. 1 Указу Президента № 92/2002: плата за оренду паїв не менше 3 % вартості, «визначеної відповідно до законодавства». Указ сформульований як пріоритетне завдання й доручення органам влади, а не як пряма норма для сторін договору, але ДПС у роз’ясненнях бере для бази податку саме ці 3 %. Вартістю паю на практиці вважають його НГО — у роз’ясненнях ДПС цього слова немає, це наше прочитання. Тому калькулятор за замовчуванням рахує податки не менше ніж з 3 % НГО, навіть якщо в договорі менше. Перемикач дозволяє це вимкнути, якщо ваш орендар утримує податки лише з фактичної плати. На саму плату, яку ви отримуєте, це правило не впливає: її визначає договір.
Індексація НГО
Коефіцієнт індексації НГО щороку дорівнює індексу споживчих цін за попередній рік, поділеному на 100; якщо індекс більший за 115 %, беруть 115 (п. 289.2 ПКУ). Коефіцієнти перемножуються від року, коли проведено оцінку, до поточного. Для сільськогосподарських угідь за кілька років кодекс узяв індекс зі значенням 100 % (п. 8 і 9 підрозд. 6 розд. XX ПКУ), тож одного коефіцієнта для всіх паїв немає. Найпростіше взяти НГО вже з індексацією зі свіжого витягу — тоді коефіцієнт лишіть 1.
Приклади
- Відсоток від НГО. НГО паю 100 000 гривень, у договорі 10 % на рік. Плата — 10 000 гривень. ПДФО 18 % — 1 800, військовий збір 5 % — 500. На руки — 7 700 гривень.
- НГО за гектар. Пай 2 гектари, НГО 30 000 гривень за гектар, для прикладу коефіцієнт індексації 1,1, у договорі 12 %. НГО з індексацією — 66 000 гривень, плата — 7 920. ПДФО — 1 425,60, військовий збір — 396. На руки — 6 098,40 гривні.
- Тверда сума нижче мінімуму. У договорі 1 500 гривень на рік, НГО 100 000 гривень. Три відсотки НГО — 3 000, тож податки рахують з 3 000: ПДФО 540, військовий збір 150. На руки — 810 гривень, а не 1 155, як було б від самої плати.
Типові помилки
- Плутати нараховане й отримане. У договорі пишуть суму до податків. Різниця в 23 % — не «недоплата», а утримані ПДФО і військовий збір.
- Брати стару НГО. Плата у відсотках рахується від НГО з індексацією. Оцінка десятирічної давнини без коефіцієнта дасть занижену суму.
- Переносити правила державної землі на пай. 12 % НГО чи «не менше податку» — це ст. 288 ПКУ для державних і комунальних ділянок, не для приватних.
- Шукати середню плату як норму. Навіть якщо сусіди отримують більше, ваш розмір визначає договір; змінити його можна лише за згодою сторін (ч. 2 ст. 23 Закону «Про оренду землі»).
Де межа
Калькулятор рахує плату за рік за договором з орендарем-підприємством чи ФОП. Він не рахує плату, нараховану в натуральній формі: тоді для ПДФО кодекс вимагає множити вартість на коефіцієнт п. 164.5, і питання бази військового збору там окреме. Не рахує земельного податку за пай, оренди державної чи комунальної землі та угод про уникнення подвійного оподаткування для нерезидентів. Середньої орендної плати по областях на сторінці немає: офіційних даних з датою для цього ми не маємо. Як змінюються суми за інфляцією — у калькуляторі інфляції, ставки збору для інших доходів — у калькуляторі військового збору, податок при продажу паю — у калькуляторі податку при продажу нерухомості.