Як рахує калькулятор
При продажу нерухомості платять дві сторони, і кожна — своє.
Продавець платить податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) і військовий збір. Дохід — ціна з договору, але не менша за оціночну вартість з електронної довідки Фонду державного майна чи зі звіту оцінювача (п. 172.3 Податкового кодексу). Тому, якщо вписати в договір меншу суму, податок усе одно рахуватимуть від оціночної вартості. Обидва платежі продавець сплачує до того, як нотаріус посвідчить договір (п. 172.5): без документа про сплату нотаріус договір не посвідчує.
Покупець платить збір на обов’язкове державне пенсійне страхування — 1 % від ціни договору (п. 10 ст. 4 Закону № 400/97-ВР). Тут база — саме ціна договору, оціночна вартість на збір не впливає.
Державне мито за посвідчення договору — 1 % від суми договору, але не менше 17 гривень (Декрет «Про державне мито», пп. «а» і «б» п. 3 ст. 3). Ця ставка діє і в державного, і в приватного нотаріуса. Хто з сторін платить мито, Декрет не каже: оберіть варіант, про який ви домовились.
Яка ставка ПДФО
Ставка залежить від трьох речей: що продаєте, скільки воно у вашій власності і який це продаж нерухомості за календарний рік.
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір |
|---|---|---|
| Перший продаж за рік житла, ділянки в межах норм чи паю, у власності більше трьох років | 0 % | 0 % |
| Те саме, але успадковане — строк не має значення | 0 % | 0 % |
| Житло у власності три роки або менше, перший продаж | 5 % | 5 % |
| Другий продаж житла за рік | 5 % | 5 % |
| Третій і далі продаж житла за рік | 18 % | 5 % |
| Перший продаж нежитлового чи ділянки понад норму | 5 % | 5 % |
| Другий і далі продаж нежитлового | 18 % | 5 % |
| Успадковане, будь-який продаж, крім пільгового | 5 % | 5 % |
| Нерезидент: пільговий продаж (перші два рядки) | 0 % | 0 % |
| Нерезидент: будь-який інший продаж | 18 % | 5 % |
Пільга п. 172.1 стосується житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового чи дачного будинку разом із земельною ділянкою під ними й господарськими спорудами, а також ділянки, що не перевищує норм безоплатної передачі за ст. 121 Земельного кодексу, і земельного паю. Решта — гараж окремо від будинку, офіс, магазин, склад, ділянка понад норму — пільги не має зовсім.
За ставки 18 % резидент може зменшити дохід на підтверджені документами витрати на придбання цього об’єкта: ціну за попереднім договором, витрати на будівництво, мито й збори при купівлі (абз. 5 п. 172.2). Тоді копії документів подають разом із річною декларацією. За ставки 5 % такого права кодекс не дає.
Військовий збір — 5 % від тієї самої суми, що й ПДФО (п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX кодексу). Коли продаж звільнений від ПДФО, він звільнений і від збору (пп. 1.7 того самого пункту).
Приклад
Квартира за 2 000 000 гривень, куплена два роки тому, — перший продаж за рік. Пільги немає, бо не минуло більше трьох років. Продавець платить 5 % ПДФО — 100 000 гривень — і 5 % військового збору — ще 100 000 гривень. Мито 1 % — 20 000 гривень. Покупець, якщо це не перше його житло, платить 1 % пенсійного збору — 20 000 гривень. Та сама квартира через чотири роки володіння — податку і збору немає, лишаються мито і пенсійний збір покупця.
Типові помилки
- Рахувати три роки «приблизно». Потрібно саме більше трьох років від дня реєстрації права власності. Продаж за день до спливу строку — це вже 10 % від ціни.
- Забути про інші продажі за рік. Пільга діє один раз на календарний рік. Якщо цього року ви вже продали дачу, квартира буде другим продажем — 5 %, навіть якщо вона у вашій власності десять років.
- Занижувати ціну в договорі. База не буває меншою за оціночну вартість, тож занижена ціна не зменшує ПДФО і військового збору — лише створює ризики для сторін.
- Плутати подарунок і спадщину. Подарована квартира — звичайний об’єкт: три роки рахують від дарування. Строк не діє лише для успадкованого.
- Думати, що пенсійний збір платить продавець. Його платить покупець, і не платить зовсім, якщо купує житло вперше чи стоїть у черзі на житло (п. 9 ст. 1 Закону № 400/97-ВР). Із купівлі земельної ділянки пенсійного збору немає: закон відносить до нерухомого майна лише будівлі та споруди.
Де межа
Калькулятор не рахує плату нотаріусу за його послуги, міну з доплатою, продаж об’єктів незавершеного будівництва і майнових прав, продаж юрособі чи через ФОП. Для нерезидента він не застосовує угод про уникнення подвійного оподаткування і не зменшує дохід на витрати на придбання: чи має нерезидент таке право, кодекс прямо не каже. Перед угодою звірте суму з нотаріусом: він перевіряє довідку про оціночну вартість і документи про сплату податку.