Як рахує калькулятор
Дохід від здачі квартири чи будинку в оренду — звичайний дохід фізособи. З 23 жовтня 2026 року з нього сплачують податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 5 % (п. 167.2 Податкового кодексу, до якого тепер відсилають пп. 170.1.4 і 170.1.5) і військовий збір 5 % від тієї самої суми (п. 16¹ підрозд. 10 розд. XX). Разом — 10 % орендної плати. До 23 жовтня ПДФО з оренди становив 18 %, тож з доходу, отриманого раніше, податки — 23 %: для нього в калькуляторі є окремий період. Податку на прибуток фізособа не платить, а витрати на ремонт, меблі чи комунальні послуги базу не зменшують: податок рахують від усієї плати з договору.
Калькулятор множить плату за місяць на ставки, віднімає податки й показує суму на руки — за місяць і за рік, з урахуванням кількості місяців, коли квартира була здана. Кожен період рахується від своєї бази й округлюється до копійки окремо, як у платіжках, тож річна сума може на кілька копійок відрізнятися від місячної, помноженої на дванадцять.
Ставка 5 % з 23 жовтня 2026 року
Ставку знизили два закони, які Президент підписав і які опубліковано в «Голосі України» 22 жовтня 2026 року. Обидва набрали чинності наступного дня — 23 жовтня.
| Закон | Законопроєкт | Що змінив | Кого стосується |
|---|---|---|---|
| № 4903-IX від 9 червня 2026 року | № 15111-д | нова редакція пп. 170.1.5 | орендар — звичайна фізособа: 5 %, декларація і сплата за рік |
| № 5025-IX від 15 жовтня 2026 року | № 16051-1 | нова редакція пп. 170.1.4 | орендар — компанія чи ФОП: утримує 5 % |
Обидві норми — про «надання в оренду об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості». Військовий збір не змінився — 5 %. Частина новин пише, що нова ставка запрацює з 1 січня 2027 року, але за текстом закону № 4903-IX з цієї дати набирають чинності інші його пункти — про цифрові платформи; нова редакція пп. 170.1.5 серед винятків не названа, а в законі № 5025-IX винятки стосуються лише ПДВ з міжнародних посилок. Зведений текст Податкового кодексу на сайті Верховної Ради станом на 24 жовтня 2026 року цих змін ще не містить, тож чинні норми видно в текстах самих законів.
Перехідних правил для оренди закони не мають. Тому дохід, нарахований чи отриманий до 23 жовтня 2026 року, оподатковується за ставкою 18 %, а з цієї дати — 5 %. Для декларації за 2026 рік порахуйте обидві частини окремо: оберіть період і кількість місяців. Роз’яснень ДПС щодо перехідного періоду станом на 24 жовтня 2026 року ще немає.
Хто платить: ви чи орендар
Головне питання — хто орендар.
| Орендар | Хто платить податок | Як | Норма ПКУ |
|---|---|---|---|
| Звичайна фізособа | Ви, орендодавець | Самі, раз на рік: декларація до 1 травня, сплата до 1 серпня | пп. 170.1.5 |
| Компанія або ФОП | Орендар — податковий агент | Утримує з кожної виплати | пп. 170.1.2, 170.1.4 |
Коли квартиру винаймає компанія чи підприємець, ви отримуєте вже 90 % плати: решту орендар перераховує до бюджету за вас. Якщо всі ваші доходи за рік — від податкових агентів, декларацію подавати не треба (п. 179.2). Коли ж орендар — звичайна людина, вона нічого не утримує, і податок — повністю ваш обов’язок.
Мінімальний орендний платіж
Коли орендар — компанія чи ФОП, податок не може бути меншим, ніж з мінімальної суми орендного платежу за місяць (абз. 2 пп. 170.1.2). Її рахують за Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів № 1253: загальна площа × мінімальна вартість місячної оренди 1 м², яку встановлює місцева рада (п. 3). Готового числа в кодексі немає: якщо ваша рада такої вартості не встановила або не оприлюднила до початку року, податок рахують від плати з договору (п. 6 Методики). Тому поле в калькуляторі необов’язкове — введіть суму з рішення ради, якщо воно є. Мінімум підвищує лише базу податку, а не саму плату, яку ви отримуєте.
Коли орендар — звичайна фізособа, мінімум не застосовують. Методика стосується лише орендарів — податкових агентів і прямо виключає орендарів-фізосіб, що не є суб’єктами господарювання (п. 1 і 6). ДПС у загальнодоступному ресурсі ЗІР (категорія 103.09) відповідає так само: для орендодавця, який здає житло такій фізособі, мінімальна сума орендного платежу не визначається, а податок рахують від плати з договору. Тому для орендаря-фізособи поле вартості 1 м² у калькуляторі сховане.
Строки сплати й декларація
Якщо орендар — фізособа, з 23 жовтня 2026 року ви сплачуєте податок раз на рік: за результатами року подаєте декларацію про майновий стан і доходи і самі сплачуєте ПДФО та військовий збір (пп. «в» пп. 170.1.5 у редакції закону № 4903-IX). Декларацію подають до 1 травня наступного року (пп. 49.18.4), а податок за нею сплачують до 1 серпня (п. 179.7); військовий збір — тим самим порядком (пп. 1.4 п. 16¹). У такій декларації поряд з орендою можна не показувати доходи, перелічені в п. 179.2, — зокрема зарплату та інші доходи від податкових агентів, — якщо декларувати їх з інших причин не треба.
До 23 жовтня 2026 року діяв інший порядок: податок сплачували щокварталу протягом 40 календарних днів після кварталу (стара редакція пп. «а» пп. 170.1.5). Сороковий день припадав на 10 травня за I квартал, 9 серпня за II і 9 листопада за III. Як бути з податком за III квартал 2026 року, строк якого за старим правилом спливає 9 листопада, закон № 4903-IX окремо не каже — це варто уточнити в податковій. Як зсувається строк, коли останній день випадає на вихідний, калькулятор не рахує.
Приклади
- Орендар — фізособа. Плата 15 000 гривень на місяць, квартира здана весь 2027 рік. ПДФО — 750, військовий збір — 750, на руки — 13 500 гривень на місяць. За рік — 18 000 гривень податків: декларацію ви подаєте до 1 травня 2028 року, а сплачуєте до 1 серпня 2028 року; на руки за рік — 162 000 гривень.
- Та сама плата, отримана до 23 жовтня 2026 року. ПДФО — 2 700, збір — 750, на руки — 11 550 гривень на місяць; за квартал ви сплачували 10 350 гривень.
- Орендар — компанія, плата нижча за мінімум. Плата 10 000 гривень, площа 60 м², рада встановила мінімальну вартість 200 гривень за 1 м² на місяць. Мінімальний платіж — 12 000 гривень, тож орендар утримає податки від 12 000: ПДФО 600 і збір 600. На руки — 8 800 гривень, а не 9 000, як було б від самої плати.
- Пів року оренди. Плата 12 000 гривень, квартира здана 6 місяців 2027 року. Податки за рік — 7 200 гривень, на руки — 64 800.
Чи вигідніше здавати як ФОП
Здавати житло можна і як фізична особа — підприємець на єдиному податку з КВЕД 68.20. Тоді ПДФО і 5 % збору не сплачують, натомість платять єдиний податок, військовий збір ФОП і єдиний соціальний внесок (ЄСВ) за себе. У 3 групі це 5 % доходу (п. 293.3) і 1 % збору, у 2 групі — фіксована сума за ставкою ради, не більше 20 % мінімальної зарплати на місяць (п. 293.2), і 10 % мінімалки збору. В обох групах мінімальний ЄСВ — 1 902,34 гривні на місяць на 2026 рік, і його сплачують за кожен місяць реєстрації, навіть коли квартира стоїть порожня. Не сплачують ЄСВ за себе ФОП, які отримують пенсію за віком чи за вислугу років або мають інвалідність (ч. 4 ст. 4 закону про ЄСВ), а також ті, за кого роботодавець за цей місяць уже сплатив внесок не менше мінімального (ч. 6 ст. 4) — для них у калькуляторі є перемикач.
Після зниження ставки до 10 % ФОП здебільшого коштує дорожче. За 15 000 гривень на місяць без ФОП — 18 000 гривень платежів за рік, у 3 групі — 33 628,08, у 2 групі з максимальною ставкою — 53 957,28. З ЄСВ 3 група стає дешевшою, лише коли плата більша за 47 558,50 гривні на місяць: 4 % різниці ставок мають покрити 22 828,08 гривні ЄСВ за рік. 2 група з максимальною ставкою — 53 957,28 гривні на рік разом з ЄСВ — дешевша, коли плата більша за 44 964,40 гривні на місяць. Без ЄСВ 3 група — 6 % проти 10 %: з 15 000 гривень на місяць 10 800 гривень за рік. Для доходу до 23 жовтня 2026 року, коли без ФОП було 23 %, 3 група з ЄСВ виходила дешевшою вже за 15 000 гривень на місяць — 33 628,08 проти 41 400. Друга група можлива, лише якщо орендар — фізособа або платник єдиного податку (пп. 2 п. 291.4), а якщо в оренді понад 400 м² житла, єдиний податок недоступний зовсім (пп. 291.5.3). Порівняння в калькуляторі довідкове: воно не враховує реєстрацію, облік і звітність ФОП.
Типові помилки
- Рахувати 18 % з доходу після 23 жовтня 2026 року. З цієї дати ПДФО з оренди житла — 5 %, разом зі збором — 10 %. Статті й калькулятори з 23 % — про дохід до цієї дати.
- Чекати, що податкова нарахує сама. Коли орендар — фізособа, податок ви рахуєте, декларуєте до 1 травня і сплачуєте до 1 серпня самі.
- Рахувати податок з «прибутку». База — уся плата з договору, витрати її не зменшують.
- Думати, що компанія платить «зверху». Якщо в договорі 15 000 гривень, орендар-компанія виплатить вам 13 500, а 1 500 перерахує до бюджету.
- Забути про податок на нерухоме майно. Зменшення бази на 60 м² для квартири не діє для житла, яке здають в оренду (пп. 266.4.3), тож податок на нерухомість за неї рахують з усієї площі за ставкою, яку встановила рада. Його цей калькулятор не рахує.
Де межа
Калькулятор рахує оренду житла в Україні за гроші за нормами, чинними 24 жовтня 2026 року, — і для доходу з 23 жовтня 2026 року, і для доходу до цієї дати. Не враховано комунальні платежі від орендаря, нежитлову нерухомість, оренду житла нерезидента, угоди про уникнення подвійного оподаткування і здачу житла за кордоном. З 1 січня 2027 року дохід від здачі житла через цифрові платформи, оператор яких зареєстрований у податковій, може оподатковуватися за окремими правилами нової ст. 178¹ Податкового кодексу (закон № 4903-IX): податок утримує оператор платформи — цього калькулятор не рахує. Коли ДПС роз’яснить перехідний період, а зведений текст Податкового кодексу оновлять, сторінку звіримо ще раз. Податок на саму квартиру порахує калькулятор податку на нерухомість, платежі ФОП докладно — калькулятор ФОП, ставки збору для інших доходів — калькулятор військового збору, податок з оренди паю — калькулятор орендної плати за пай.