Як рахує калькулятор
Спершу калькулятор віднімає від вартості житла перший внесок і перевіряє його мінімум для вашого віку (таблиця нижче). Решта — сума кредиту. Строк — цілими роками, до 20 років, і на дату останнього платежу позичальнику має бути не більше ніж 70.
Далі будується помісячний графік за ставкою договору: 7 % річних у перші десять років і 10 % — з першого календарного дня одинадцятого року. За ануїтетом платіж у перші десять років однаковий, а з 11-го року банк перераховує його на залишок боргу і решту строку за новою ставкою. За класичною схемою тіло кредиту гаситься рівними частинами, а проценти нараховуються на залишок, тому платіж щомісяця трохи менший.
Звідки числа
Усі умови — з Умов доступного іпотечного кредитування (постанова Кабінету Міністрів № 856 від 2 серпня 2022 року) у редакції від 17 липня 2026 року, останні зміни — постанова № 794.
| Умова | Значення | Де в Умовах |
|---|---|---|
| Ставка за договором | 7 % перші 10 років, 10 % з 11-го року | пп. 1 п. 10 |
| Ставка з компенсацією | 3 % перші 10 років, 6 % з 11-го року | пп. 1 п. 10, п. 26 |
| Строк | до 240 місяців | пп. 4 п. 10 |
| Перший внесок | не менше ніж 10 % до 25 років включно, 20 % — від 26 років | пп. 5 п. 10 |
| Вік | від 18 років, на останньому платежі — до 70 | пп. 2 п. 8 |
| Комісії банку | разом не більше ніж 1 % суми кредиту | пп. 7 п. 10 |
| Страхування житла | до 0,25 % вартості на рік, з воєнними ризиками — до 1,25 % | пп. 9 п. 10 |
Ставку 3 % отримують військовослужбовці (за контрактом, мобілізовані й призвані з резерву), прокурори, поліцейські, особовий склад ДСНС і ДБР, детективи НАБУ та БЕБ, співробітники Служби судової охорони і члени сімей усіх цих осіб; медичні, педагогічні й наукові працівники державних і комунальних закладів; з 17 липня 2026 року — ветерани війни та сім’ї загиблих Захисників і Захисниць. Внутрішньо переміщені особи й громадяни без власного житла або з площею, меншою за норму, отримують 7 %.
Чому «3 %» — не ануїтет під 3 %
Ставка за договором однакова для всіх — 7 %. Пільгова «3 %» з’являється через компенсацію: щомісяця Укрфінжитло сплачує різницю між процентами за 7 % і за 3 % від того самого залишку боргу (п. 26 Умов). Банк будує графік за 7 %, а ви платите тіло кредиту і проценти за 3 %.
Для ануїтету з цього випливає важливе: ваша частина платежу не стала. На кредит 1 600 000 грн на 20 років банк рахує 12 404,78 грн на місяць. У перший місяць компенсація — 5 333,33 грн, і ви платите 7 071,45 грн. Але компенсація рахується від залишку, що зменшується, тож у 120-му місяці ваша частина вже 8 823,06 грн. Постійний ануїтет під 3 % дав би інше число і недооцінив би борг, що лишиться на 11-й рік.
Типові помилки
- Вважати, що ВПО платять 3 %. Внутрішньо переміщені особи — окрема категорія зі ставкою 7 %. Компенсацію вони отримають, лише якщо водночас належать до пільгової категорії й оформлюють кредит за нею. Хто вже взяв кредит за 7 %, компенсацію потім не отримає, навіть якщо змінить категорію.
- Забути про 11-й рік. З першого дня 11-го року ставка зростає на 3 процентні пункти — до 10 %, а з компенсацією до 6 %. На тому ж прикладі платіж за 7 % зростає з 12 404,78 до 14 118,71 грн.
- Думати, що 3 % — назавжди. Медиків, педагогів, науковців і військових банк перевіряє щокварталу. Якщо перейдете до іншої категорії й не повернетеся протягом 30 днів, компенсацію припинять і платити доведеться весь платіж за графіком банку. Ветеранів після видачі кредиту повторно не перевіряють.
- Рахувати кредит від ціни, а не від оцінки. Якщо ціна в договорі купівлі-продажу вища за оцінку, кредит рахують від оцінки, а різницю ви доплачуєте власними коштами ще до кредитного договору.
Де межа
Калькулятор не перевіряє граничну вартість житла: це подвоєна опосередкована вартість спорудження житла у вашому регіоні (її визначає Мінрозвитку), помножена на нормативну площу. Для квартири норма — 52,5 м² для однієї особи, 73,5 м² для сім’ї з двох або трьох осіб і ще 21 м² на кожного наступного члена сім’ї, але не більше ніж 115,5 м²; для будинку — 62,5 і 83,5 м², не більше ніж 125,5 м². Ціна й площа можуть перевищувати ліміт не більше ніж на 10 %, а перевищення покривається першим внеском. Виняток — житло, прийняте в експлуатацію раніше ніж за три роки до дати договору: площа понад норму для нього не допускається зовсім (пп. 6 п. 10 Умов).
Комісії банку, страховку, оцінку, нотаріуса й окрему допомогу ВПО калькулятор не додає, а проценти рахує як 1/12 річної ставки, тоді як банк — за фактичними днями. Остаточний графік — у кредитному договорі.